На сьогоднішній день на ринку нерухомості є дуже багато різноманітних пропозицій, але далеко не всі вони дозволять вам стати господарем омріяної окремої квартири, оскільки на заваді можуть стати різні складнощі, через які люди втрачають багато часу, нервів і власних коштів. Експерти радять перед купівлею будь-якої нерухомості в першу чергу переконатися у відсутності обманів та шахрайства.
Перше, на що звертати увагу – репутація забудовника. Треба дізнатися, що він будував, наскільки вчасно здавав об’єкти в експлуатацію. Подальша перевірка документів не має сенсу, якщо ви знаєте, що у забудовника є затримки і недобудови. Крім того, варто почитати форуми з відгуками від мешканців. Щоправда, часто самі забудовники залишають позитивні відгуки, а їхні конкуренти – негативні.
Наступний етап – перевірка дозвільних документів. Адже може так статися, що земля була виділена забудовнику для будівництва чергового ТЦ або, наприклад, школи, а замість цього виросла багатоповерхівка. Провести комунікації, і, як наслідок, ввести будинок в експлуатацію – стає великою проблемою. А інвестори будуть змушені чекати.
Лише за умови, що документи та репутація забудовника у нормі, час переходити до порівняння ціни. Вартість квадратного метра не може бути аж занадто нижчою за середню по регіону.
На превеликий жаль, обирати майбутнє помешкання для себе наші люди починають у зворотному порядку, часто вважаючи головним критерієм саме вартість квадратного метра. Тому часто стають жертвами будівельних шахраїв.
Ріелтори та експерти з нерухомості мають певний «чорний список» – перелік нечистих на руку забудовників.
Про створення подібного репутаційного списку будівельних компаній, що працюють у Броварах неодноразово наголошували депутати Броварської міської ради під час засідань. Адже обдурені інвестори, яким складно самотужки розібратись із забудовниками, звертаються по допомогу до міської влади. Часом, для того, щоб вирішити проблемні питання, потрібно не лише увімкнути владні механізми, а й використати кошти міського бюджету.
Найяскравішими прикладами броварських будівельних махінацій є проблеми з підключенням до комунікацій будинків ДБК «Меркурій» та обдурених інвесторів ЖК «Діамант», про які «Трибуна-Бровари» неодноразово писала на своїх шпальтах. Висвітлювали ми ми й проблематику «найстаршого» довгобуду Броварів – будинку по вул. Симона Петлюри, 21-б.
Тож, хто і що будує та продає у Броварах?
Розпочнемо з невеликого будівельного майданчика за адресою вул. А.Голуба,1. На сайтах нерухомості рекламні оголошення запрошують не проґавити шанс і якнайшвидше обрати для себе житло.
Потенційним інвесторам обіцяють гарне розташування, розвинуту інфраструктуру, віддаленість від центральних вулиць, гарну транспортну розв’язку, різноманітний вибір квартир та навіть придбання житла в розстрочку.
Земельна ділянка, на якій планується зведення висотки на 20 поверхів, відома старожилам, як територія дитячого садочка «Чебурашка».
Свого часу Фонд державного майна передав будівлю закладу освіти до сфери управління МВС України, а земельну ділянку відомство отримало у постійне користування. Тому приміщення «Чебурашки» стало місцем дислокації спецпідрозділу міліції «Беркут».
У підсумку на земельній ділянці не змогли «прижитись» ані «Чебурашка», ані «Беркут». Міліцейський спецпідрозділ у 2014 році після відомих подій було розформовано, а садочок остаточно «чебуракнувся» у травні 2017 року. Після малочисельних акцій протесту будівлю просто зрівняли з землею за допомогою будівельної техніки.
За даними інформаційного стенду будівельного майданчика користувач земельної ділянки – Головне управління МВС України у Київській області – ще у липні 2016 року отримав декларацію про початок виконання підготовчих робіт (№ КС 030162040926 від 22.07.2016 року).
Відповідно вищезгадане силове відомство є замовником будівництва.
Генеральним підрядником ЖК «Гетьманський» зазначено ТОВ «Атена М» (код ЄДРПОУ 40392286) . ТОВка, зареєстрована у Броварах по вул. Київській, 135 навесні 2016 року. Генпідрядник відомий лише тим, що, маючи статутний капітал у 5 тис. грн протягом двох років встиг підписати договорів на 4 244 846,00 грн на проведення ремонтних робіт у Броварській центральній районній лікарні. Власниками підприємства є Струневич Олександр Анатолійович (він же являється й керівником – прим. ред.) та Мартинюк Сергій Васильович. Останній прямо пов’язаний із забудовником земельної ділянки.
ЖБК «Гетьманський Бровари» (код ЄДРПОУ 41337781) є забудовником по вул. А.Голуба,1. Засновниками та власниками цього кооперативу є:
- Кушковий Сергій Вікторович – згідно з реєстром юридичних осіб є керівником ЖБК «Гетьманський Бровари».
За збігом обставин, пан Кушковий разом з Ярославом Клацуном був співзасновником ще одного будівельного кооперативу – ЖБК «Діамант» (код ЄДРПОУ 3951674), інвестори якого останнім часом мають безліч проблем з будівництвом та отриманням свого житла;
- Мартинюк Сергій Васильович – він же є бенефіціаром генпідрядника (ТОВ «Атена М» – прим. ред.);
- Корнет Олеся Петрівна – дружина Корнета Віталія Васильовича, який є спеціалістом відділу державного архітектурно-будівельного контролю. За даними інформаційного стенду, саме цей відділ реєстрував декларацію про початок підготовчих робіт. Сама ж засновниця ЖБК до будівельної галузі стосунку немає, адже працює в одному з дошкільних закладів міста Бровари.
- Радченко Олексій Леонідович.
Крім вищезгаданого житлово-будівельного кооперативу у січні цього року створений ще один жбк-клон, адреса якого збігається з місцем розташування генпідрядника ТОВ «Атена М» – вул. Київська, 135. Серед засновників тепер уже ЖБК «ЖК Гетьманський Бровари» (код ЄДРПОУ 41863412) знову зустрічається Мартинюк Сергій Васильович, а також Кушковий Сергій Вікторович. Ще двома засновниками є Комар Олег Дмитрович та Куцієнко Віталій Миколайович.
Сайти з продажів нерухомості пропонують в ЖК «Гетьманський» придбати одно-, дво- , трикімнатні квартири та дворівневі квартири за ціною, що коливається від 9900 до 12200 грн за кв.м. Об’єкт рекламують, як такий, що перебуває в стані будівництва. Строк здачі висотки – 4 квартал 2019 року.
Повертаючись до теми дозвільних документів на будівництво, можна сказати, що більшість з них оприлюднена на офіційному сайті ЖК «Гетьманський Бровари». Інвестори можуть побачити і декларацію на виконання підготовчих робіт, і містобудівні умови, і ТУ на водопостачання та каналізацію, і експертний звіт, і ліцензію забудовника. Втім, більшість документів оприлюднено частково. Бракує лише одного, проте важливого документа – декларації на початок будівельних робіт.
Як стало відомо виданню «Трибуна-Бровари», попри те, що будівельні роботи на земельній ділянці проводяться, в отриманні дозвільних документів замовнику будівництва відмовлено.
21 вересня 2018 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України відмовила ГУ МВС України у Київській обл. (замовнику будівництва – прим. ред.) у видачі дозволу на виконання будівельних робіт. Контролюючий орган у своїй відмові посилається на 18 порушень, що стали на заваді отриманню забудовниками відповідної декларації. За інформацією ДАБІ України:
- замовник будівництва не подав документи, що посвідчують право власності на будинки чи споруди, що підлягають демонтажу (згідно з реєстром речових прав нерухоме майно належить кільком юридичним особам);
- серед головних архітектора та інженера проекту не визначено головного виконавця;
- не надані погодження пропозицій стосовно організації дорожнього руху;
- проектна документація подана в неповному обсязі.
Окрім цього, будівельною інспекцією виявлено ряд невідповідностей поданих документів чинному законодавству. Так, зокрема:
- не виконано вимоги містобудівних умов та обмежень (далі – МУО);
- цільове призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови.
Тут докладніше, силове відомство (ГУ МВС України – прим. ред.) використовувало земельну ділянку під приміщенням колишнього садочку «Чебурашка» на праві постійного користування. Цільове призначення землі – для обслуговування нежитлової будівлі (тобто «Чебурашки»). Отже, для будівництва висотки потрібно було здійснити зміну цільового призначення землі. Ця вимога, до речі, зазначена у МУО, виданих відділом архітектури і будівництва Броварської міської ради ще у 2013 році (п.8 містобудівних умов). Наразі зміна цільового призначення не відбулась, а саму нежитлову будівлю садочку «Чебурашка» вже знищили.
- Ряд порушень, пов’язаних з неврахуванням вимог ДСТУ та ДБН – відсутні рішення щодо встановлення сміттєпроводу,
- не передбачені конструктивні заходи щодо кріплення колисок;
- порушено відстані між будівлями;
- порушено вимоги щодо розміщення евакуаційних виходів;
- відсутні інсолограми та інформація щодо площ озеленення ділянки;
- в МУО не зазначено відсоток забудови земельної ділянки та ін.
- Кваліфікаційний сертифікат О.Є.Рубльової (№000150), яка ставила один з підписів під експертним звітом за даними реєстру атестованих осіб є не дійсним.
- У складі матеріалів відсутній розділ містобудівних розрахунків забезпеченості мешканців запроектованого комплексу місцями у лікувально-профілактичних закладах, дитячих шкільних та дошкільних закладах тощо.
На додачу до негараздів з дозвільною документацією за даними реєстру судових рішень Ухвалою Господарського суду Київської області від 6 липня 2018 року прийнято до розгляду та відкрито провадження за позовною заявою керівника Броварської місцевої прокуратури Київської області (07401, Київська обл., м. Бровари, вул. Київська, буд. 137) в інтересах держави в особі Київської обласної державної адміністрації (01196, м. Київ, пл. Лесі Українки, буд. 1) до Головного управління Міністерства внутрішніх справ України в Київській області (01025, м. Київ, вул. Володимирська, буд. 15) про припинення права постійного користування земельною ділянкою згідно Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою серії ЯЯ № 152513 від 10.04.2006 р.
Підготовче судове засідання у справі було призначене на 5 листопада 2018 року.
Висновки про те, чи зможуть забудовники земельної ділянки за обставин, що склались, добудувати будинок у заявлені строки – робити вам. Приймаючи рішення щодо того, чи ризикувати власними коштами, вкладаючи їх у даний будівельний «проект», зважте всі «за» і «проти». Адже продажі квартир тривають, а це означає, що існує висока ймовірність того, що у майбутньому міській владі доведеться вирішувати «по-людськи» питання чергової групи інвесторів.
У матеріалі використано:
*фото з фейсбук-сторінки Олексія Мельника
*інформація та фото з офіційної сторінки ЖК «Гетьманський Бровари»
*інформація з сайту domik.ua
*інформація з реєстрів нерухомості, дозвільних документів ДАБІ України, реєстру атестованих осіб, реєстру юридичних осіб та ін.
