Коли власник здає в оренду житло, то розраховує, що в ньому житимуть люди порядні, без шкідливих звичок, відповідальні та спроможні сплачувати рахунки. Але знайти такого орендаря насправді досить складно. Негативні ж сторони наймачів проявляються вже після того, як вони заселилися і підписали документи. Як боротися з недобросовісним квартиронаймачем, якщо він не сплачує рахунки та псує майно?
Ця історія трапилася нещодавно у будинку по вул. Симона Петлюри. Та це зовсім не значить, що це поодинокий випадок у Броварах.
Тетяна, як і частина молодих людей країни, поїхала на заробітки у Польщу, а щоб двокімнатна квартира не пустувала, вирішила здати її в оренду. У такий спосіб жінка планувала компенсувати витрати за комунальні послуги та трішки підзаробити. Тож не довго вагаючись виставила свою пропозицію на ОLХ. «Покупець» знайшовся відразу. Точніше, «покупці» – подружня пара років 40-45-ти з двома дітьми. Чоловік та жінка на вигляд були пристойними людьми, тож без зайвих питань та вагань на початку червня Тетяна і підписала з ними договір про оренду квартири, передала ключі, а сама поїхала за кордон.
Згодом на своїй сторінці у «Фейсбук» Тетяна напише, що в неї з орендарями все пішло не так від самого початку. Зазвичай власники беруть орендну плату за два місяці наперед, де один – як гарантійний. Та її наймачі відразу попросили розділити цей платіж навпіл, з можливістю доплатити в наступному місяці. Тетяна погодилася: всі ж ми люди! Та згодом орендарі звернулися з проханням загалом перенести гарантійний платіж і оплатили лише проживання за червень. Потім були прохання почекати з оплатою за липень та обіцянки розрахуватися вже завтра-післязавтра , із дня на день. Згодом квартирантка, з якою Тетяна безпосередньо і підписала угоду, взагалі перестала відповідати на дзвінки та СМС-повідомлення, а її чоловік знаходив різні відмовки задля відтермінування оплати: вкрали гроші із банківської картки, на роботі відбулася пожежа, не розмитнив товар (чоловік працює на ринку), зламалася машина, витратили гроші дитині на випускний та інше. А то і відверто «наїжджав» на Тетяну, що вона його «плутає», бо домовлялися взагалі не так. При цьому Тетяна відразу нагадала про прописані умови в договорі та чітку дату, коли мають оплатити оренду, а вразі не виконання угоди – вибратися з квартири. Однак наймачі заявили, що виїхати відразу не зможуть, позаяк швидко не підберуть іншу квартиру. При цьому стали стидати Тетяну, що виганяє людей на вулицю з двома дітьми. Жінка чекала ще два тижні, однак орендарі і не платили, і не вибиралися з її квартири, а від її дзвінків та СМС-повідомлень відмахувалися, як від набридливих мух.
Позаяк Тетяна все ще перебувала за кордоном, а питання з оплатою за житло варто було вирішити, наприкінці липня жінка найняла адвоката. Спроби адвокатки та Тетяниної матері вплинути на недобросовісних квартиронаймачів успіхом не увінчалися: під час візиту непроханих гостей чоловік не підбирав слів у висловлюваннях і навіть погрожував. Поліція, яка прибула на виклик, зафіксувала погрози і поїхала.
Та після розмови з юристкою і приїзду поліції орендарі наступного дня все ж вибралися. Залишили Тетяні прокурену квартиру, подраний котом диван, комунальні борги та борги за оренду квартири, погрози в СМС-повідомленнях. А, найголовніше, зіпсовані нерви та недовіру до людей.
У ст. 815 Цивільного кодексу (ЦК) вказано перелік обов’язків орендаря, серед яких і «своєчасно вносити оплату за житло». Крім того, мешканці мають самі оплачувати комунальні послуги, за винятком випадків, коли передбачений договором інший порядок.
Як зазначає адвокатка Оксана Філіпова, посилаючись на угоду і Цивільний кодекс, орендодавець має право пред’явити квартиронаймачу претензії та запропонувати самовільно виселитися з квартири. Якщо ж орендарі відмовляються це зробити, силовий метод не підійде. Не допоможе в цьому плані й поліція.
Як повідомили в Броварському відділі поліції, виселяти квартиронаймачів – не в повноваженнях органів національної поліції. «Стосунки орендодавця і орендаря (наймача), які пов’язані угодою (як письмовою, так і усною), – це цивільно-правові відносини, які в компетенції судів. У повноваженнях поліції – реагування на порушення громадського порядку, – пояснюють у прес-центрі броварської поліції. – У разі виникнення такої ситуації, варто писати заяву в суд. Та навіть якщо буде ухвала суду про примусове виселення орендаря, виконуватиме її не поліція, а виконавча служба. А от щодо погроз на адресу орендодавців, то заяву варто писати в поліцію».
Наразі адвокатка підготувала претензію і у випадку її незадоволення орендарями змушена буде звернутися до суду на недобросовісного квартиронаймача. А Тетяна після чергового ремонту в квартирі, значної дози заспокійливого повідомила орендарям про розірвання угоди і намагається знайти іншого, добропорядного наймача.
У п.2.1 ст. 825 Цивільного кодексу сказано, що при довгостроковій оренді (більше року), заборгованість стає приводом для виселення, якщо оплата затримана більш ніж на півроку. Такий термін навряд чи влаштує орендодавця, пояснює адвокатка. Тому укладати договір найму квартири зручніше на рік або менше. У такому випадку звертатися до суду з питанням розірвання угоди можна при затримці двох платежів.
У другому підпункті п.2 ст. 825 ЦК зазначено, що підставою для розірвання договору на вимогу орендодавця також є псування майна мешканцями. Притому неважливо, зіпсував це майно безпосередньо орендар або інші особи, які з ним проживають, адже за їхні дії відповідає він.
Оксана Філіпова вказує: загалом закон не передбачає оренду без відповідного документа, тож усі взаємовідносини між власниками житлових приміщень і квартирантами варто оформляти законно – у вигляді договору. Адже якщо немає договору, права й обов’язки сторін не вважаються дійними, тож це значно ускладнить процедура виселення. До того ж, якщо виселити недобросовісного квартиронаймача без рішення суду, ви вже не зможете вимагати того, щоб він відшкодував збиток або відновив майно. Хоча і виконання рішення суду доведеться очікувати близько півроку. Орендодавець, звичайно, може звернутися у поліцію задля виселення чужих людей із квартири, та при цьому сам може потрапити в поле зору держорганів як особа, яка незаконно здавала житло, пояснює адвокатка.
Нагадаємо, за законом безпідставно виселити особу з займаної житлової площі неможливо. Серед причин може бути не лише порушення умов договору та законодавчих норм із боку мешканців, а й необхідність заселення квартири самим власником або членами його сім’ї. Якщо ви зібралися повернутися в квартиру, яку здаєте, маєте попередити про це орендарів не пізніше, ніж за 2 місяці до переїзду (якщо в договорі не вказано інший термін).
Якщо не бажаєте, щоб у вашій квартирі з наймачами жили тварини, цей пункт також варто прописати у договорі та зробити на ньому акцент. Так само варто вказувати в договорі й стосовно паління в квартирі, каже Оксана Філіпова. Та наголошує: найкраще брати завдаток-перестраховку, який і компенсує понесені збитки. Якщо ж збитків не буде, орендодавець цю суму поверне.
І останнє: якщо плануєте виселити наймача після закінчення терміну дії договору, офіційно (письмово) повідомте його про це у встановлені часові рамки. Інакше він матиме право залишатися в квартирі, й виселити його ви зможете лише за рішенням суду. До того ж, якщо в квартиронаймачів є діти, можуть виникнути додаткові питання.
У 59 главі Цивільного кодексу описано порядки і норми, які допоможуть врегулювати спірні моменти навіть без чіткого їх опису в договорі.
Головне фото – тематичне з Інтернету
