9 листопада Верховна Рада України ухвалила закон №1581-д про житлово-комунальні послуги. Новий документ регламентує порядок укладення договорів на отримання житлово-комунальних послуг — водо-, газо-,тепло- електропостачання, вивезення сміття, управління будинком тощо.
Що зміниться?
Законом запропоновані типові види договорів, які дозволять співвласникам будинків або окремим споживачам самостійно обирати механізм постачання комунальних послуг у їх будинках. Відтепер у споживачів з’явиться можливість домовлятися з компанією-управителем, яка буде надавати послуги, щодо вартості послуг. Співвласники зможуть також делегувати управителю частину функцій з управління спільним майном будинку.
Законом чітко прописані права та обов’язки основних гравців ринку комунальних послуг – «управителів», виконавців комунальних послуг та споживачів. У частині захисту прав споживачів, закон містить норми, що передбачають відповідальність за відсутність послуг або неякісне їх надання.
Новий документ також передбачає монетизацію субсидій на надання житлово-комунальних послуг. Тобто споживач, який має субсидію, може отримувати гроші на оплату житлово-комунальних послуг, а не знижку на послугу. Очікується, що такий крок стимулюватиме ощадливе використання ресурсів та впровадження енергоефективних заходів.
Окрім комунальних послуг, законом юридично визначається порядок надання послуги з управління будинком.
Гравці ринку комунальних послуг – хто вони?
Закон передбачає, що на ринку комунальних послуг буде лише троє гравців: це, власне, споживачі⃰, тобто мешканці квартир, управителі⃰⃰ ⃰ та виконавці(надавачі) комунальних послуг.
⃰Споживач може бути індивідуальним, тобто кожний мешканець у будинку окремо, або колективним — юридична особа, що об’єднує усіх співвласників у будинку та діє в їхніх інтересах (ОСББ).
⃰ ⃰ Управителем багатоквартирного будинку може бути компанія (юридична особа) або окремий спеціаліст (фізична особа-підприємець), яка надає послуги з управління будинком на підставі договору із співвласниками цього будинку. Головне завдання управителя — забезпечити належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб, належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території. Типові договори між споживачем та управителем мають бути затверджені Кабінетом Міністрів України.
З 1 січня 2019 року навіть буде запроваджено професійну атестацію таких управителів.
Як визначатимуться ціни на послуги?
Загалом передбачається, що ціни на послуги держава не регулюватиме. З цінами визначатимуться споживачі і управителі на етапі заключення договорів і включатиме вона в себе витрати на утримання багатоквартирного будинку та винагороди управителю.
До речі, за даними Мінрегіону, зараз в Україні вже зареєстровано більше 24 тис. ОСББ та приблизно 3 тисячі компаній, які надають послуги з управління багатоквартирними будинками.
Які послуги надаватиме управитель?
Послуги управителя будуть обов’язкові (прописані у Типовому договорі та затверджені Кабміном) та додаткові.
Обов’язкові – послуги з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (прибирання прибудинкової території та приміщень, утримання ліфтів, купівля електроенергії для функціонування спільного майна будинку, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку).
Додаткові – можуть бути включені до договору за домовленістю співвласників та управителя (страхування спільного майна, організація здавання в оренду майна, проведення капітального ремонту тощо).
Хто підписує договір з управителем?
Згідно із законом, є кілька варіантів: або договір з управителем підписує делегований представник від мешканців, якщо ж ОСББ уже створене і частину або всі функції хочуть передати управителю, – договір підписує голова ОСББ.
У разі, якщо мешканці ініціативу щодо управління будинку не проявляють і ОСББ не створюють, за відповідним зверненням співвласників управителя буде призначено муніципалітетом на конкурсній основі. У такому випадку договір по управлінню будинком підпише відповідальна особа виконавчого органу.
Хто домовлятиметься про комунальних послуг?
Тут існує кілька варіантів… Можна укласти індивідуальний договір між виконавцем комунальної послуги та кожним мешканцем, за умовами якого виконавець відповідає за якість комунальної послуги на вході до квартири та обслуговує внутрішні мережі у будинку.
Співвласники можуть прийняти рішення про укладання колективного договору (підписує делегований від мешканців представник чи голова ОСББ або управитель), за умовами якого виконавець відповідає за якість послуги на вході до будинку та не обслуговує внутрішні мережі у будинку.
Крім того, співвласники можуть об’єднатися в ОСББ та делегувати керівнику ОСББ право на укладання одного договору із виконавцем комунальної послуги як колективним споживачем. За умовами такого договору ОСББ купує у виконавця відповідну послугу та самостійно здійснює її розподіл між мешканцями згідно із своїх статутних документів.
Останній варіант – якщо співвласники не обрали жодну із перелічених моделей надання комунальних послуг, тоді між кожним співвласником та виконавцем комунальної послуги укладається індивідуальний договір, за умовами якого виконавець відповідає за якість послуги на вході до будинку та не обслуговує внутрішні мережі у будинку.
Строки дії договору з управителем?
Стандартно – термін договору 1 рік, за умови відсутності претензій, дія договору подовжується. Якщо управитель не може впоратися із покладеними на нього обов’язками, співвласники можуть ініціювати дострокове розірвання договору про надання послуг з управління.
Якщо ж управителя було обрано на конкурсі органом місцевого самоврядування, співвласники можуть відмовитись від його послуг та самостійно обрати собі іншого управителя, попередивши про це попереднього управителя за два місяці.
Куди подінуться ЖЕКи?
Усе залежить від волі та активності мешканців-співвласників будинку. Якщо вони бажають самостійно обрати іншого управителя, ніж той ЖЕК, який наразі надає послуги, погодити із ним перелік робіт та послуг, та відповідно ціну, закон дає таким співвласникам всі можливості для реалізації цього бажання. Тож, ЖЕКи, які надають якісні послуги, цілком можуть стати управителями.
Закон, у разі підписання Президентом, набуває чинності з наступного дня за днем його опублікування. А введений в дію він буде через шість місяців від цієї дати, крім окремих норм, що будуть введені в дію з 1 січня 2019 року (введення пені в розмірі 0,01% за кожний день у разі несвоєчасної оплати житлово-комунальних послуг, стягнення штрафу на користь споживачів за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт та запровадження професійної атестації управителів).
Питання утримання житлового фонду – зараз це клопіт не лише органів місцевого самоврядування. Нині виділяються державні кошти за програмами для підтримки об’єднань співвласників, така програма, до речі, функціонує і в Броварах. Крім того, існує державна підтримка через програму «теплих кредитів» та інші інструменти Фонду енергоефективності, що спрямовані на модернізацію житла. Власникам квартир варто лише захотіти стати господарями у власному домі…
