У лютому 2018 року під час чергової сесії Броварської міської ради депутати затвердили положення про порядок залучення коштів замовників будівництва на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури міста у новій редакції. Без обговорень та змін не обійшлось, проте Положення все ж було затверджене з правками депутатів.
Дискусії переважно точились довкола можливих зловживань у контексті перегляду розміру пайових внесків інвестиційною радою та виконкомом і механізму самої сплати. Депутати, зокрема, пропонували у разі комплексної забудови передбачити проплату пайових внесків частинами при здачі в експлуатацію кожної черги будівництва на противагу тому, щоб відтерміновувати сплату до бюджету в кінці будівництва комплексу.
Щоправда, вже на наступній сесії, у березні, депутатський корпус поставив під сумнів власне рішення, увімкнувши «зелене світло» на розробку чергового варіанту Положення, «чернетку» якого вже оприлюднено на сайті міста.
ЩО таке пайова участь?
Відповідно до ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» пайова участь – це зобов’язання замовника, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Пайова участь полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.
Розрахунок розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування. Рішенням БМР у згаданому вище Положенні було прописано граничні розміри пайових внесків, які дублюють норму закону:
- для замовників будівництва нежитлових будівель та споруд – 10% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта;
- для замовників житлових будинків – 4% загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта.
Між тим, є випадки, коли замовники будівництва до сплати пайової участі не залучаються. Так, згідно закону, «пільги» мають замовники у разі будівництва:
1) об’єктів будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів;
2) будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення;
3) будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла;
4) індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках;
5) об’єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів;
6) об’єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об’єктів соціальної інфраструктури;
7) об’єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру;
8) об’єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів;
9) об’єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об’єктів енергетики, зв’язку та дорожнього господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу);
10) об’єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків, керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків.
Як бачите, перелік досить великий, тому за бажання «утриматись» від грошових сплат для замовників будівництв існує широкий спектр варіантів. Так, згідно даних офіційного веб-сайту міста, у Броварах не залучається до сплати пайової участі відомий броварчанам своїми твердопаливними котельнями замовник – ТОВ «Фелікс Енерджі», що мало наміри звести об’єкт, який підпадає під п.9 переліку.
Ще одну компанію – не менш відомого міського забудовника – звільнили від сплати пайової участі, а саме – ТОВ «Броварський заводобудівельний комбінат» при будівництві 3-8 черг ІІІ комплексу та 1-4 черг ІІ комплексу забудови 5-го мікрорайону ІV зобов’язалося побудувати дитячий садок (орієнтовно на 135 місць). Саме тому виконком БМР ухвалив рішення не залучати будівельну компанію до пайової участі.
Так само сплати пайової участі вдалось уникнути забудовнику (ПАТ ВПБФ «Атлант») по вул. Грушевського, 21-а, оскільки в комплексі житлових будівель побудовано палац творчості дітей та юнацтва (ПТДЮ).
Нерідко забудовники звертаються з проханням про зменшення вже встановленого розміру пайового внеску шляхом підписання додаткової угоди.
Наприклад, на будівництво житлового комплексу по вул. Я. Мудрого, 28 (забудовник ПАТ «Виробнича проектно-будівельна фірма «Атлант») у 2013 році рішенням виконкому БМР було встановлено розмір пайової участі у розмірі 4% від загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта. А у 2015 році на підставі рішення інвестиційної ради виконком затвердив додаткову угоду, відповідно до якої забудовнику зменшують суму зобов’язання до 3%. Прикладів зменшення відсотків можна навести безліч і стосуються вони не тільки житлового будівництва.
Броварські «інвестиційні» реалії виглядають так, що одним підприємцям з подачі інвестиційної ради встановлюється найвищий відсоток, а декого інвестрада прихильно «милує», зменшивши суму пайових внесків. Саме за її рішенням ТОВ «Орієнтир-Буделемент», наприклад, в 2016 році отримали 2% внеску з 10 можливих.
Також варіантом сплати розміру пайової участі замовника будівництва є добровільна передача інженерних мереж або об’єктів інженерної інфраструктури, збудованих поза межами земельної ділянки замовника будівництва. Простіше кажучи, якщо забудовник підводить до меж своєї ділянки зовнішні інженерні мережі (господарська каналізація, водогін, мережі електропостачання, зливова каналізація тощо) розмір його пайової участі зменшується на суму кошторисної вартості побудованих мереж.
Як приклад можна навести будівництво багатоквартирного житлового будинку по вул. Шолом-Алейхема, 96-98, яке здійснював ще один відомий у Броварах забудовник ТОВ «Альянсінвестбуд». Як повідомлялося раніше, засновниками цієї компанії є три екс-депутати Броварської міської ради – Олександр Михайлов, Андрій Крат, Ігор Трощенко і член родини міського голови Ігоря Сапожка – Світлана Коваль.
При будівництві висотки замовнику (ТОВ «Альянсінвестбуд») було встановлено розмір пайової участі 4%, в гривнях ця сума склала 645569,00 грн, а вартість збудованих «інвестором» мереж, необхідних для здачі будинку в експлуатацію, сягнула 674356,00 грн. У підсумку виходить наступне:
РПУ (645569,00 грн) – КВМ (647356,00 грн) = -28796,00 грн,
де РПУ – розмір пайової участі;
КВМ – кошторисна вартість мереж.
Згідно закону, якщо вартість побудованих мереж перевищує розмір пайової участі, орган місцевого самоврядування ухвалює рішення про відшкодування замовнику різниці між здійсненими витратами та розміром пайової участі замовника у розвитку інфраструктури населеного пункту. Тобто, в даному випадку компанія «Альянсінвестбуд» так «набудувала» мереж до свого будинку, що місто ще й завинило кошти забудовнику. Щоправда, для броварського бюджету ця історія закінчилась добре, оскільки замовник будівництва благородно відмовився від відшкодування різниці.
«Комплексний підхід» до інвестиційної діяльності у розвиток міста проявила ще одна відома у Броварах компанія. Так, у 2013 році ТОВ «Альянс Новобуд» на будівництво будинків №9 та №15 по вул. Чорновола був затверджений розмір пайового внеску у розмірі 4% від кошторисної вартості. У 2014 році додатковою угодою об’єкт містобудування змінюється на «Будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями з надземним та підземним паркінгами по вул. Чорновола», а потім виконком БМР приймає рішення про зменшення відсотку пайової участі тепер вже на комплекс будівель з 4% до 1,088%. У лютому 2016 року ця будівельна історія закінчилася тим, що виконавчий комітет вирішив, що пайовий договір «вважається виконаним». Оскільки забудовник побудував каналізаційні мережі з подальшою передачею у комунальну власність.
Хто ухвалює рішення про пайову участь?
Як правило збудовані мережі зливової каналізації «інвестори» безоплатно передають на баланс КП «Бровари-Благоустрій», а водопровідні та каналізаційні мережі – на баланс КП «Броваритепловодоенергії» шляхом поповнення статутних фондів. Про те, як тримаються на плаву броварські КП «Трибуна» неодноразово писала. До речі, за даними КП «Броваритепловодоенергія» найбільший балансоутримувач стратегічних мереж закінчив 2017 фінансовий рік зі збитками у більш ніж 17 мільйонів гривень. Тому можна лише здогадуватись про те, чим обернуться в майбутньому такі «інвестиції» забудовників для бюджету міста.
«Збагачення» статутних фондів та приймання мереж до комунальної власності – це єдині рішення, до яких залучено депутатський корпус у повному складі в частині інвестиційних зобов’язань. Всі інші питання пайової участі замовників будівництв вирішуються іншими органами: інвестиційною радою міста та виконавчим комітетом.
Історично – інвестиційна рада створювалась у 2006 році як дорадчий орган для «координації зусиль щодо сприяння залучення інвестицій в економіку міста, забезпечення комплексного та збалансованого розвитку території міста» тощо. Фактично – нинішній склад інвестради – це керівники структурних підрозділів виконавчих органів, які у більшості підзвітні і підконтрольні міському голові. Тому голоси 4-х представників депутатського корпусу, навіть за альтернативної позиції – «тануть» в одностайності інших членів. Про об’єктивність та єдиний підхід членів виконкому при голосуванні за ті чи інші інвестиційні рішення годі й говорити.
Загалом ситуація із залученням коштів замовників будівництва на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури м.Бровари досить барвиста і розповісти в одному матеріалі про всі аспекти не можливо. Проте, аби узагальнити інформацію, журналісти «Трибуни-Бровари» підготували тематичний інформаційний запит до міської ради з питаннями, що стосуються грошового еквіваленту пайової участі замовників будівництв.
Для порівняння аналогічні запити було направлено до Ірпінської та Бучанської міських рад. Проаналізувавши отриману інформацію, про інвестиційну діяльність Броварів та двох наших «сусідів» ми розповімо у наступних матеріалах.
