Робота над генеральним планом міста та планом зонування триває вже багато років, але безрезультатно. Чиновники наполягають на затвердженні містобудівної документації, проте депутати та громадськість їх не підтримує. Чому важливий план зонування, чим він відрізняється від генплану та як він вплине на забудову міста – думки з цього приводу ми збирали у чиновників та депутатів.
Розроблення та затвердження містобудівної документації в Броварах відбувається непросто. Намагання затвердити новий генплан у 2015 році супроводжувалися бурхливими подіями: чиновники відмовляли активістам у доступі до генплану, втрутитися довелося навіть народному депутату Павлу Різаненку. Тоді ж громадськість дізналася: щоб зняти з генпланів міст гриф «для службового користування», тривала кількарічна боротьба на рівні ВРУ. Спроби прийняти генплан завершилися нічим: прямо під час засідання міської ради в березні 2015 року питання зняли з розгляду. Після цього ще призначалися громадські слухання щодо генплану, а штаб із роботи над генпланом міста провів багато засідань протягом 2015 року. Але генплан жодного разу так і не винесли на розгляд депутатів попередньої та чинної каденцій, тому поки що місто керується генпланом, затвердженим у 1999 році.
План зонування міста почали розробляти в далекому 2012 році, але він досі не прийнятий. Проєкт рішення щодо прийняття плану зонування був винесений на розгляд міської ради в грудні 2017 року, але ще до сесії знятий з розгляду. За минулий час чинне законодавство змінилося, і план зонування мав бути доповнений обов’язковим розділом «Звіт про стратегічну екологічну оцінку». В 2019 році міська рада виділила на розробку звіту 350 тис.грн, і в січні 2020 року звіт оприлюднили для громадських обговорень.
Громадські слухання щодо плану зонування відбулися 23 січня 2020 року, але ясності не внесли: активісти та депутати наполягали на порушенні процедури винесення проєкту рішення про затвердження плану зонування та робили численні зауваження щодо плану зонування та звіту із стратегічної екологічної оцінки. Відповіді на зауваження, висловлені на громадських слуханнях, оприлюднені на сайті міської ради 06.03.2020 р., а саме питання виноситься на одну з найближчих сесій. Навряд чи розгляд проєкту рішення буде безхмарним, тому ми вирішили поцікавитися думкою чиновників і депутатів: чому план зонування такий важливий, що він дасть місту та чи несе загрози?
План зонування території (зонінг) – містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон (ст. 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Від генплану він відрізняється тим, що територія великих мікрорайонів має умовне маркування, яке дозволяє широкий спектр промислової, житлової або громадської забудови. Яскравий приклад впливу плану зонування – ділянка під автостоянкою на вул. Грушевського, 15-Г: якщо за діючим детальним планом є підстави відмовити у зміні цільового призначення, то у разі прийняття зонінгу підстав для відмови вже немає.
Роздивитися план зонування в гарній якості можна ТУТ.
Розшифровка маркування та дозволеної забудови – ТУТ.
Кому потрібен зонінг?
На думку головної архітектори міста Світлани Батинчук, головними аргументами за затвердження плану зонування є наступні:
- передача земельних ділянок комунальної форми власності в оренду юридичним та фізичним особам неможливо без затвердження детального плану території або чинного плану зонування. Виготовляти заради одної ділянки ДПТ вартістю від 350 тис.грн – недоцільно. План зонування вирішує цю проблему для всіх ділянок міста одним документом.
- Зміна цільового призначення земельної ділянки під інший вид бізнесу без розробки ДПТ також неможлива, а це створює перепони для розвитку бізнесу.
- Мешканці приватного сектору багато років не можуть змінити цільове призначення приватних земельних ділянок із «ведення особистого селянського господарства» на «індивідуальне житлове будівництво». Багато осіб, які витратили кошти на виготовлення проєкту землеустрою, так і не змогли їх затвердити через відсутність ДПТ або зонінгу.
- Розробка плану зонування проводилася у 2012 році та коштувала 498,0 тис.грн, а розробка звіту зі стратегічної екологічної оцінки коштувало ще 297,0 тис.грн. У разі не затвердження плану зонування, місто матиме не лише проблеми для бізнесу та фізичних осіб, але й дуже коштовну «макулатуру», на яку витрачено бюджетні кошти.
- Але головний аргумент наступний: місцеве самоврядування не може здійснювати містобудівні функції та розвивати місто за відсутності сучасного генплану та плану зонування.
Секретар міської ради Петро Бабич: «Наразі маємо понад сотню заяв від невдоволених громадян, які не можуть вирішити земельні питання по приватних ділянках, в основному, зі зміною цільового призначення. Але мене особисто турбує, що місто не може виставити наявні земельні ділянки (а таких близько 15) на аукціон для залучення інвесторів у місто: зробити це неможливо без затвердження плану зонування. Останнім часом почастішали випадки рейдерства щодо ділянок, які ми плануємо на інвестиційні конкурси: конкретне підприємство злочинним шляхом оформляє на цих ділянках «нерухомість» із метою заволодіти ними без конкурсу».
Чому депутати та громадськість проти?
Питання затвердження плану зонування детально розбиралося під час засідання земельної комісії, де лунали наступні аргументи.
Депутатка БМР Ірина Нікітчина: «Закон наголошує, що план зонування має бути затвердженим протягом 30 днів із його подання. Перша спроба винесення була в листопаді 2017 року, але і під час засідання земельної комісії, і під час погоджувальної ради питання було знято з формулюванням «зняти з розгляду план зонування та повернутися до розгляду генплану міста».
За словами депутатки, план зонування є «композитом» між діючим генпланом та майбутнім, який не затвердили у 2015 році. План зонування розробляється на підставі генплану та діючих ДПТ, які не мають суперечити генплану, але сталося так, що фактично вони йому суперечать, а декілька ДПТ, розроблені після 2017 року, взагалі не враховані у плані зонування. Сам план зонування має суперечності, зокрема, план червоних ліній магістральних вулиць не відповідає схемі магістральних вулиць чинного генплану. До того ж, зонінг фактично узаконює численні порушення та невідповідності містобудівної документації, спричинені діями влади під час кількох каденцій.
Звіт про стратегічну екологічну оцінку приховує фактичне знищення броварського родовища мінеральних вод, резервних артезіанських свердловин водопостачання міста, аварійний стан Красилівських очисних споруд. Розвиток міста без вирішення питань інженерного забезпечення міста – заборонений.
Тому Ірина Нікітчина запропонувала план зонування відхилити за невідповідність нормам закону, але для врахування інтересів приватних осіб та інвестиційних потреб міста виокремити частину плану зонування – історичну частину міста та землі промисловості, які не суперечать чинному генплану міста та затвердити їх окремо. А також терміново повернутися до роботи над генпланом, але на підставі розробленої стратегії розвитку міста.
Депутат БМР Василь Кочубей: «Протягом усіх останніх років я був послідовним прихильником розроблення та затвердження генерального плану міста та неодноразово доносив цю думку до міського голови та головного архітектора. Сам неодноразово долучався до роботи над генпланом разом із проєктантами. Моя думка залишається незмінною: треба повернутися до найшвидшого розроблення та затвердження головного містобудівного документу міста».
Депутат БМР Юрій Скотніков: «Я визнаю помилковість рішення нашої фракції, яка у минулому підтримувала розроблення зонінгу, але протягом останніх двох років я послідовно схиляюся до думки, що треба повернутися до роботи над генпланом. Вважаю, що ініціатива має виходити від членів земельної комісії та впевнений, що депутати підтримують таке рішення».
Ангеліна Козлова для «Трибуни-Броварів»
Фото – авторки
