Забудова ІІ-го мікрорайону ЖК «Скандія» вже не один рік викликає бурхливі дискусії, які переважно стосувалися екологічних наслідків та інженерних мереж. Але цього разу є привід згадати «Скандію» з дещо незвичного приводу: забудовник вирішив будувати школу на 1200 учнів на території живого масиву. Проєкт виглядає фантастичним на тлі того, що з 65 будинків заселені лише 2 та ще 4 будуються, але забудовник переконує: працюємо над проєктом та готуємося до експертизи. Проте, реалізацію проєкту спіткали несподівані складнощі.
Новий забудовник – нові обрії
Право на багатоповерхову житлову забудову надавалося відповідно до детального плану території, затвердженого у 2007 році. У 2015 році забудовником ТОВ «Просперітатіс» отримані містобудівні умови на забудову перших будинків. Найбільш детально про історію та перспективи проєкту житлового комплексу розповіла у своєму блозі депутатка БМР Ірина Нікітчина.
У 2017 році отримані технічні умови на підключення кількох будинків до міських мереж господарсько-побутової каналізації. Забудова відбувалася повільно, а на початку цього року змінився забудовник: зараз цим займається ТОВ «ГУДФОР- ЛІВІНГ». Саме цьому забудовнику вдалося збудувати каналізаційно-насосну станцію та під’єднатися до мереж побутової каналізації. Також забудовник уклав договір із підприємством ТОВ «УКБ «Стайнер», яке наразі здійснює технічний нагляд із усіма процесами проєктування та будівництва.
Відповідно до первинного ДПТ, на території ЖК «Скандії» передбачалося будівництво 2-х шкіл, кожна по 1200 учнів, та 5-х ДНЗ. Школи мали розміститися посеред житлового комплексу, поруч одна з одною, та мати один на двох шкільний стадіон та спортивний комплекс із басейном. Будівництво школи входило до ІІ-ої черги будівництва, а усього їх 7. Наразі будується перша. Позаяк робота над проєктом школи триває не один рік, ДБН за цей час суттєво змінилися: учнів у класі має бути менше, площа класів – більша, а коридори мають враховувати інклюзивність навчання. У той же час, відстані до червоних ліній та вимоги щодо зелених насаджень не зменшилися. Отже, проєктанти постали перед дилемою, що більшу площу для тієї ж кількості учнів можна забезпечити виключно за рахунок ще одного поверху. Таким чином, замість звичної для багатьох двоповерхової будівлі проєктанти розробили …4-поверхову школу, останній поверх якої передбачений для приміщень гурткової роботи, господарчих приміщень та кілько класів для старшокласників.
Проте нові ДБН забороняють школи вище за три поверхи. За деякими винятками: школи такої поверховості можливі лише у великих містах або «на складному рельєфі».
Позиція проєктантів
Як пояснила директорка ТОВ «УКБ «Стайнер» та будівельник із великим стажем Тамара Ушакова, якщо під час проєктування виникає нетипова ситуація, будівельники звертаються до Мінрегіонбуду з проханням надати роз’яснення. На жаль, міністерство зараз постійно у стадії реформування та зміни керівництва, тому отримати відповідь не вдалося. Але це завадило проводити консультації з установами, що виконують експертизу проєктів та з органами місцевого самоврядування. Експерти дійшли висновку, що потрібні рішення знайти можливо, але за умови наявності дозволу від органів місцевого самоврядування.
Почалися консультації. Управління освіти та науки БМР ідею школи в 4 поверхи відкинуло як таку, що суперечить нормам. Консультації з управлянням містобудування та архітектури призвели до пропозицій, з якими забудовник не погодився: зокрема, на зменшення кількості учнів або на розширення площі забудови школи. Забудовник наполягає на проведенні громадських слухань, які б надали право на отримання дозволу від органу місцевого самоврядування на будівництво 4- поверхової школи.
Позиція органів місцевого самоврядування
Головна архітекторка міста Світлана Батинчук: «Згідно зі ст. 21 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», громадському обговоренню підлягають виключно проєкти містобудівної документації: генеральний план міста, плани зонування та детальні плани території. Громадські слухання проводяться замовниками містобудівної документації, а не окремими забудовниками.
Відповідно до п.6 ст.31 цього ж закону, проєктна документація не потребує жодних погоджень із органами місцевого самоврядування, а розробляється проєктантами на підставі державних будівельних норм, стандартів та правил. Тобто, усі технічні питання має вирішувати проєктант із урахуванням містобудівних норм та обмежень.
У разі виникнення обґрунтованих відхилень від будівельних норм у проєктній документації, погодження таких відхилень здійснюється відповідно до наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства спеціальною комісією, створеною при цьому міністерстві. За умови погодження міністерством, проєктант може допустити такі відхилення у проєктній документації.
Начальник управління інспекції та контролю Богдан Мельниченко: «Законодавством прописані чіткі стадії будівництва: отримання земельної ділянки, отримання містобудівних умов на всю ділянку, проєктування, експертиза, дозвіл на будівництво. Законом чітко прописана участь органів місцевого самоврядування в цих етапах: після отримання містобудівних умов триває етап проєктування, в який чиновники не мають право втручатися. Якщо проєктування школи відбулося до впровадження нових ДБН, то воно є чинним і після змін ДБН, якщо після – то доведеться норми враховувати.
Забудовник має право розробити нову концепцію забудови школи та навіть мікрорайону, але при умові погодження в Мінрегіонбуді. У будь-якому випадку жоден лист або інший документ від органів місцевого самоврядування на проєктування вплинути не може – немає таких повноважень.
Наразі цей забудовник отримав дозвіл на будівництво 13 житлових будинків та кількох об’єктів інфраструктури. Тобто, лише на частину забудови. Тому ще є можливість змінити загальну концепцію забудови житлового масиву. Наприклад, збільшити площу під заклад освіти за рахунок зменшення площі житлової забудови. Можна навіть внести зміни в детальний план забудови. Але все це – виключно на розсуд забудовника».
Технагляд забудовника категоричний: без позитивних висновків експертизи будувати не почнемо. При цьому забудовник не приховує, що позаяк будівництво ЖК «Скандія» розпочалося до внесення змін у закон про сплату пайових внесків, школа і буде таким «внеском» для міста. Тому наразі тривають консультації та пошук виходу із ситуації, які й вирішать: чи бути наступній школі саме в ЖК «Скандія».
Враховуючи, що за оцінкою самого забудовника вартість школи разом із усім необхідним обладнанням не може бути меншою за 300 млн грн, малоймовірно, щоб забудовник зміг профінансувати таке будівництво самотужки. У будь-якому випадку, доведеться кооперувати зусилля з міським бюджетом. І не тільки з ним. Зрозуміло, що цього року «всі сили» міського бюджету спрямовуватимуться на завершення будівництва нового корпусу ЗОШ № 10. У стадії проєктування – проєкт початкової школи на Торгмаші в районі ЖК «Олімпійський», а школа на 660 учнів у IV мікрорайоні – ще на стадії «навіть не замовлений проєкт». Тому питання «Де бути наступній ЗОШ у Броварах?» залежить від зусиль, насамперед, забудовників.
Читайте також:
Ангеліна Козлова для «Трибуни-Броварів»
Головне фото – Максим Дяченко, фото – авторки
