Зонування: чому не на часі та яка альтернатива

Pinterest LinkedIn Tumblr +

Андрій СаукАндрій Саук, депутат міської ради Броварської ОТГ

Редакція сайту може не поділяти погляди авторів та не несе відповідальності за інформацію, опубліковану в розділі «Блоги». Відповідальність за зміст, достовірність фактів, цитат, власних назв та інших відомостей несуть автори текстів, розміщених у розділі «Блоги».

На чергову сесію Броварської міської ради 25 березня 2021 р. виноситься так званий «зонінг», а офіційно це звучить як «Затвердження проекту «План зонування міста Бровари». Чому так терміново? Що не так? І чи існує альтернатива?

Що таке зонінг?

План зонування території (зонінг) – містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. Простіше кажучи, зонінг – це документ, який умовно ділить територію населеного пункту на «шматочки» і визначає, що на кожному з них можна буде збудувати, щоб місто гармонійно розвивалося. Тобто, не суцільна житлова забудова, а вкраплення дитячих садочків, шкіл, інших об’єктів інфраструктури.

Чому так терміново?

Минулого року ухвалено Закон України №711-ІХ від 17.06.2020  «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо планування використання земель». Із назви закону можна не усвідомити, що зміни вносяться не просто в закони, а в:

Водний кодекс України

  • Земельний кодекс України
  • Повітряний кодекс України
  • Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»
  • Закон України «Про архітектурну діяльність»
  • Закон України «Про Державний земельний кадастр»
  • Закон України «Про Землеустрій».

Генеральний план населеного пункту, відповідно до нового закону, стає одночасно видом містобудівної документації на місцевому рівні та документацією із землеустрою, і призначений для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту, а план зонування території населеного пункту – його обов’язковою складовою. Зміни до генерального плану населеного пункту зможуть вноситися за результатами містобудівного моніторингу не частіше одного разу на рік.

Визначено, що план зонування територій, затверджений до 24.07.2021 року, вважається невід’ємною складовою генерального плану населеного пункту. У випадку ж такого «вчасного» прийняття зонінгу, міська рада матиме час до 1 січня 2025 року на розробку та затвердження комплексного плану території і весь цей час зможе спокійно змінювати цільове призначення земельних ділянок, відповідно до основного, супутнього та навіть «допустимого» виду використання, встановленого планом зонування.

зонування / зонінг

Яка роль відводиться міській раді?

Раніше частиною 8 ст.19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» було передбачено, що за наявності плану зонування, Детальні плани території розглядаються і затверджуються виконкомом міської ради. Новим законом такі повноваження прибрані. Тобто, до набрання чинності закону, до 24.07.2021 р., вони ще будуть, і тут важливо збагнути чи є у нас на стадії розробки детальні плани територій?

А що не так із запропонованим планом зонування?

Про це багато писалося. З основного :

  1. Порушення строків затвердження плану зонування у 2017 році.
  2. Розроблений за застарілим ДСТУ-Н Б Б.1.1-12:2011 «Настанова про склад та зміст плану зонування», на зміну якій вийшли ДБН Б.1.1-22:2017 «Склад та зміст плану зонування території» (чинні з 01.08.2018 р.) .
  3. Не відповідає чинному генеральному плану-1999, як із огляду розташування функціонально-планувальних зон, так і схемою магістралей міського та зовнішнього транспорту. Містить рішення, неузгоджені з генеральним планом с.Княжичі.
  4. Процедурні порушення під час громадських слухань.

Чому не Генплан?

Із відкладеним прийняттям рішення про поновлення роботи над внесенням змін до генплану, були відкладені до вирішення такі важливі питання як:

  • визначення містобудівного прогнозу щодо кількості населення міста Бровари і відповідно потреби в закладах освіти (шкільних і дошкільних), адже Бровари давно перетнули межу в 110 тис.мешканців;
  • визначення проектних потужностей очисних споруд господарсько-побутової каналізації;
  • вирішення проблем внутрішнього і зовнішнього транспорту. Окрім того, місто втратило майже всі резервні артезіанські свердловини питного водопостачання (як джерело питної води на випадок надзвичайної ситуаці) та досі не віднайшло альтернативні;
  • замовчує втрату свердловини родовища мінеральних вод. А відповідно до ч.7.4 ДСН-173-96 розвиток населених  пунктів  при  невирішених  питаннях інженерного забезпечення забороняється.

Маленький приклад  

Проект Зонінгу в VI житловому районі містить зону Ж-3-П для перспективної багатоквартирної багатоповерхової забудови  6 поверхів і вище. А от наскільки вище? Якою висотністю обмежиться забудова, якщо ведеться на територіях приватної форми власності? Відповідь на поверхні  – максимальною – 24 поверхи. Таке маркування  Ж-З за застарілою Настановою ДСТУ-Н Б Б.1.1-12:2011 мають існуючі території ЖК «Зелений Квартал», ЖК «Лісовий Квартал», ЖК «Атлант» тощо. Здавалося б, зонінг покликаний чітко регламентувати висотність та забезпечувати розрахункову чисельність мешканців, але ж ні. Він виявився занадто гнучким і приязним. А от у нових ДБН Б.1.1-22:2017 такого простору вже немає.

У міського голови на цей рахунок є контраргументи: генеральний план-1999 року містить набагато більші площі багатоквартирної забудови. А давайте звернемося до першоджерел, інакше показники багатоквартирної забудови -2021 у декілька разів перевищать проектні розрахунки старого генплану. Читаємо і бачимо, що в Генплані-99 на майданчиках нового будівництва VI.4а і VI.4б у багатоквартирній забудові передбачає лише 7,3 тис.мешканців, яка відповідає щільності всього 209 осіб/га. На території багатьох нових кварталів міста щільність вже давно перевищила 500 осіб/га.

Ще приклади:

  1. Вулиця Чорновола Генпланом-99 передбачена як одна з ключових магістральних вулиць, що виводить транспортні потоки на перспективну додаткову об’їздну дорогу в напрямку Києва. Вже навіть сьогодні з нових кварталів машини створюють щільний трафік по вул. Симоненка-Шевченка-Мельника (Коккінакі)- Зазимський шлях- Благодатна, перетворивши житлові тихі вулички в автотраси.
  2. Броварчани мали би за Генпланом отримати нормальну вузлову розв’язку на Південні райони міста(Торгмаш) і на Об’їздну дорогу – на розі вул. Онікієнка (Кутузова)-Радистіва також зручний з’їзд-виїзд на кладовище, що по вул. Перонній. Та владою вже роздані ділянки, на яких планувалась ця розв’язка. Зонінг цю ситуацію легалізує і закріплює.
  3. Порушивши Генплан-99, влада дозволила будувати багатоповерхівки в мікрорайоніі «Скандія» (житловий район №ІІ) на підтоплюваних територіях, де планувались садибні квартали, спортивні заклади та паркові зони з озерами. Ця територія вбирає в себе переважну частину поверхневих вод із міста, потребує обережного підходу в її освоєнні. Експерти пропонують взагалі залишити її зоною рекреації, забезпечивши лише заходи до впорядкування існуючих дренажних каналів і водойм. Нині ж палі під фундаментами багатоповерхівок загрожують підйомом грунтових вод, бо створюється фізична перешкода для природнього току води. І тоді все Старе місто може потерпати від регулярних підтоплень.

До наведеного можна додати ще забудовані садибами (бувші вже) свердловини резервного водопостачання 5 шт., поховане під маєтками родовище мінеральних вод типу «Куяльник» і «Миргородська», забудована новим житлом буферна санітарно-захисна зона між Промвузлом та житловими масивами – смуга між вул. С.Петлюри та Металургів (квартал «Галіна Бланка» – Термінал) тощо.

Яка альтернатива?

Затвердити план зонування на ті частини території міста, до яких немає зауважень громадськості і значних ризиків містобудівних порушень, а саме:

  • історично сформована територія житлової( садибної і багатоквартирної) та виробничої забудови міста. Це досить значна площа міста. Саме на неї досі не існує розроблених детальних планів територій, в зв’язку з чим гальмується зміна цільового призначення земельних ділянок та залучення інвестицій у депресивні території. Фактично – це територія міста Бровари, яка збігається зі старими межами міста, які існували до 1999 року.
  • Прийняти програму про оновлення містобудівної документації, зокрема щодо розроблення Комплексного плану просторового розвитку території Броварської територіальної громади, як вимога часу.

Інакше, це черговий містобудівний провал, негативний вплив якого місто і його мешканці ще довго відчуватимуть на противагу кільком особам, які стануть на кілька десятків мільйонів доларів багатшими

Як може стати оприлюднений план зонування складовою генплану 1999 року, якщо він докорінно від нього відрізняється? До вступу в дію Закону України №711-ІХ , Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» поки що передбачена можливість виокремити і затвердити план зонування на частину території міста, щодо яких немає жодних заперечень.

Друзі, від кожного з вас, від нашої позиції, сьогодні залежить, чи буде наше місто містом щасливих людей чи щасливого забудовника.

Головне фото – автора

Читайте також

  1. Депутати розглянуть план зонування Броварів: можливість аукціонів і заробітку громаді
  2. План зонування Броварів: що це дає та чим загрожує місту?
  3. Зонування у Броварах: бути чи не бути?
  4. Розробляється план зонування Броварів: до 14 серпня мешканці можуть подати пропозиції
Поділіться.

Залиште відповідь